2023年前后，紧邻望京的奶西板块迎来一轮新房供应，彼时，中建宸园、望京樾、望京云尚、望京国誉府等四个新盘先后入市，单价普遍站上8万+，部分房源甚至突破9万/㎡。奶西，也成为望京改善客群集中外溢的区域。
但到了2026年，新盘御林湾却改变了奶西的改善底色。
今年一季度，御林湾开盘，预售均价7.8万/㎡左右，但实际网签均价仅约6.54万/㎡。此后，网签价格继续下行：6月网签均价约5.8万/㎡，7、8月跌落到5.2万/㎡，9月进一步降至5万/㎡。
时至今日，御林湾整体的网签价格来到5.3万/㎡，不足当初备案价的70%。
网签数据（图源：北京住建委）
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去化不足5%
御林湾5万+的单价，在奶西板块形成了明显的价格断层。板块早期新房曾站上8万+，就连现在的次新房，也基本是7万+。据贝壳找房显示，首开金茂望京樾的挂牌均价在7.4万/㎡左右；中建宸园虽个别房源降到了7万/㎡上下，但挂牌均价却高达8.9万/㎡。
不过，价格颇具优势的御林湾，现实却没有多少购房者愿意买单。
截至今日，开盘已过6个月，其网签刚刚达到76套，去化率只有4.8%，低到几乎可以忽略不计。
就体量来说，御林湾是奶西板块最大的社区。全盘总共约1563套，被分成了两个区，南区12栋高层1487套，户型主要是90-125㎡；西区则走纯改善路线，仅有3栋洋房76套，主力是200㎡以上的大户型。
面对如此庞大的体量，御林湾早早就为去化寻找突破口。
一来升级建设标准。比如去年年底，它将外立面升级为光幕玻璃+铝板，向当下主流高端项目看齐。
二来，今年入市后，它又开始打出“降价”这张牌。5月下旬，御林湾推出两栋楼百余套特价房，单价低至4.2-4.8万/㎡，面积覆盖90-125㎡，毛坯交付。6月，它又加推3栋有大户型的特价房，单价约5万/㎡。
据媒体当时报道，特价消息一出不少人连夜去排队看房。但从后续网签看，接连降价并未达到理想的去化效果。据京楼统计，6-8月御林湾月均去化在10套左右。即使到今日，参与特价促销的17号楼网签了26套，12号楼更是仅有12套。
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短板明显
明年10月，御林湾就将迎来交房。按理说，准现房带来的确定性，加上有竞争力的价格，应当为它带来一定关注。但如今来看，它的热度依然有限。
最大的问题或许是产品过时。
无论是户型、得房率，还是内部园林设计等，御林湾与近期市场主流产品存在明显差距。
在主力90㎡-125㎡户型中，御林湾大都仅做到南向两面宽，采光通风与实用性大打折扣；反观当下市场多数新房，即使90㎡户型，也普遍是三面宽、三居两卫、干湿分离等设计。如此，御林湾在产品力上明显落后。
御林湾户型图
得房率也是其被诟病的地方。目前市场主流项目，得房率大做到90%+，更有甚者超100%。而御林湾，南区高层加赠送才80%，稍高的西区大平层，加上赠送也不错88%。并且，这还是它产品优化之后的水平。
另外，混居的社区格局，也是它的一大硬伤。御林湾除了1563套商品房外，内部还规划了3000余套机关家属楼+人才公寓房。
据传，为避免混居对商品房居住品质造成影响，御林湾计划通过地面隔离、地下车库分开、分物业管理等方式实施分区管理。然而，从过往案例看，这种隔离交房后很容易引发争议。
交通短板，更给它的去化蒙上一层阴影。立足刚需、刚改客群的御林湾，却是个十足的非地铁盘。距离最近的北苑站或清河营站，也有约3公里，通勤可谓极不方便。
此外，生活配套略有不足。学校等虽有布局但选择有限；附近有个别底商，但购物、逛街等仍要依赖3公里外的北苑、立水桥等板块的成熟商业体。
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时机不对
御林湾如今去化惨淡，核心症结在于输给了市场周期。
2017年，首农旗下的东洲地产，通过非公开招拍挂形式，以近25亿元拿下奶西地块，楼面价2.8万/㎡。若按当初规划，项目2019年开工，在楼市仍处红利期时开盘。结果，中途因安全事故导致停工整顿，直到2023年才复工，2026年才开盘。
它不仅错过最好的去化时机，更关键的是，近十年来，买房人的需求、住宅产品的理念和标准，早已迭代多轮。御林湾还是当年的产品底子，自然很难适配今天购房者的要求。
建设中的御林湾（图源：项目小红书）
当然，还有开发企业自身的实力原因。东洲地产背靠首农集团，虽是国企，但却是农业产业出身。在地产行业，过往也仅开发了诸如东方瑞平家园、东洲家园这类保障房、安置房项目，对于高品质的商品房，几乎没有相关的产品研发和打磨经验。所以，御林湾的产品，从一开始就并无太大优势。
御林湾选择在今年3月入市，时机同样欠佳。其主要对手是未来科学城、天通苑板块的国贤府PARK、星寰时代等新盘。而这俩竞品刚好与御林湾同月开盘，产品更优、距地铁更近、生活配套更好的它们，对朝阳北部客群的吸引力，可以说远超御林湾。目前，两个项目去化均超80%。
竞品持续分流、产品硬伤突出的现状下，御林湾想依靠小幅降价撬动去化，很难达到理想效果。不过，如果其价格足够低，低到板块内外都没对手，届时去化或许就不成问题。参考房山长阳的新城投御河园项目，网签价低到1.7万/㎡，比周边新房便宜近一半，凭借断层式的价格优势顺利拿下9月房山区月度销冠。
只是，在商品房成本已达2.8万/㎡的前提下，御林湾若想把房价压到3万+，可能性又有多大呢？
本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：未来可栖，36氪经授权发布。
